Je suis un Jean-Immobilier très compétent, je vous CONSEILLE

[12:56:54] <TOPY_KEUR>

Le 06 juillet 2020 à 12:50:41 John69 a écrit :
Je cherche un appartement en Banlieu ouest de Paris. Je mets de côté 1000€/mois, comment trouver de bons plans pour acheter ?

Tu as un loyer actuellement où tu peux épargner autant car t'es chez tes parents ? Dans le premier cas, la banque va beaucoup t'aimer et te prêtera bien. Pour trouver c'est soit tu connais plein de gens dans le milieu (pas évident) pour être prévenu le premier, soit leboncoin matin midi et soir, chaque jour. Si c'est banlieue proche de Paris, les marges de négociation seront quasi inexistante, mais si tu t'éloignes, y'a moyen de gratter.

J'ai un loyer, mais précaire. J'envisage le triangle d'or ( ) Sartrouville, Bezon, Argenteuil.
Des conseils pour ces villes ?

J'ai déjà pas mal de coté

Je pensais faire un prêt de 200k
Acheter 3 appartements/studios/petites maisons aux alentours de 70k

Les meubler, louer chaque bien 500€
J'enlève les charges etc ca me ferait environ 1 000 boules par mois
Je pourrai rajouter 1 000 boules de ma poches, possibilité de rembourser en moins de 10 ans

Tu penses que cela serait une bonne acquisition comme résidence principale (pour revendre 10 ans après) ?
https://www.selogerneuf.com/annonces/neuf/programme/noisy-le-sec-93/148436305/#?cmp=INTSL_ListToDetail

Voir ça dans les mêmes besoins perso' https://www.selogerneuf.com/annonces/neuf/programme/ivry-sur-seine-94/147890541/#?cmp=INTSL_ListToDetail

Le 06 juillet 2020 à 13:40:16 OncleHanz a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 13:27:59 TOPY_KEUR a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 13:25:24 OncleHanz a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 13:09:38 TOPY_KEUR a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 12:57:56 OncleHanz a écrit :
Combien de % de rentabilité sur tes studios (après charges de copro, taxes, vacances loc, rénovations, etc, et avant impôts) ?

Les trois studios que j'ai acheté moi même : en comptant le prix du studio + les travaux et l'ameublement et en déduisant du loyer toutes les charges (assurances, copro, vacance locative quasi inexistante, comptable, taxe foncière), je suis à 11,6%, et en déduisant le crédit il reste 5,7% (je n'ai mis de ma poche que 10k€ pour les travaux et les meubles)

Bon investissement, je suppose que ce sont des studios dans une petite ville (je connais ce genre de biens), c'est là qu'on a les meilleures renta (et encore plus quand on achète plusieurs lots d'un coup)

Tout à fait, gros bassin économique avec beaucoup de jeunes, mais presque pas d'écoles supérieures (trop chers ces villes), on est plus sur des jeunes de la vingtaine qui démarrent assez tôt dans la vie active

Je suppose que les points négatifs sont (dis moi si je me trompe) :
- vacances loc plus élevés que dans une grande ville (logique, même si avec 3 apparts tu ne le remarques pas vraiment au début)
- locataires avec de moins bonnes situations (risques d'impayés, même faibles, et dégradations, même légères)
- locataires avec APL (toujours en comparant avec des grands apparts de grandes villes), il y a des avantages et des inconvénients à cela
- prix des biens, qui augmente moins vite que dans les grandes villes

Cela dit la forte rentabilité compense ces points négatifs

- Très peu de vacances locatives (concurrence inexistante sur les meublés)
- Locataires avec de meilleures situations (déjà salariés, bas loyer + CAF, les dégradations ça reste du hasard peu importe la localisation d'un appartement, mais je sélectionne moi même les locataires, si je vois qu'il fume par exemple, c'est non)
- Oui donc CAF assez souvent en effet
- Et effectivement, espérance plus mince de plus value, mais vaut mieux un tu l'as que deux tu l'auras 😉

Le 06 juillet 2020 à 13:41:25 John69 a écrit :

[12:56:54] <TOPY_KEUR>

Le 06 juillet 2020 à 12:50:41 John69 a écrit :
Je cherche un appartement en Banlieu ouest de Paris. Je mets de côté 1000€/mois, comment trouver de bons plans pour acheter ?

Tu as un loyer actuellement où tu peux épargner autant car t'es chez tes parents ? Dans le premier cas, la banque va beaucoup t'aimer et te prêtera bien. Pour trouver c'est soit tu connais plein de gens dans le milieu (pas évident) pour être prévenu le premier, soit leboncoin matin midi et soir, chaque jour. Si c'est banlieue proche de Paris, les marges de négociation seront quasi inexistante, mais si tu t'éloignes, y'a moyen de gratter.

J'ai un loyer, mais précaire. J'envisage le triangle d'or ( ) Sartrouville, Bezon, Argenteuil.
Des conseils pour ces villes ?

Je ne connais pas très spécifiquement le coin, mais c'est assez riche et pas si mal côté (c'est pas la courneuve quoi). Pas de conseils particulier, si ce n'est que bonne chance xD ! Sois patient, ne te précipite pas, et pas de sentiments, n'agis pas sur un coup de tête

Le 06 juillet 2020 à 13:43:51 OreoNoir a écrit :
J'ai déjà pas mal de coté

Je pensais faire un prêt de 200k
Acheter 3 appartements/studios/petites maisons aux alentours de 70k

Les meubler, louer chaque bien 500€
J'enlève les charges etc ca me ferait environ 1 000 boules par mois
Je pourrai rajouter 1 000 boules de ma poches, possibilité de rembourser en moins de 10 ans

Il est préférable d'emprunter longtemps, et de réinvenstir ces gains que de rembourser ton prêt. La rentabilité est assez faible d'ailleurs, tu vises quelle zone ?

Le 06 juillet 2020 à 13:45:18 puissancedekhey a écrit :
Avec ma résidence principale a 1M et 4K/ net par mois tu me conseille quel investissement (je peux vendre pour avoir 1M CASH si c'est utile)
je peux prétendre a quelle rente mensuelle, après impot et charges diverses ? mon cas et réel donc stp je prendrais tes conseils

Alors imaginons que tu ais 1M cash la tout de suite, la première question sera : veux tu quelque chose qui demande une implication personnelle régulière où un truc complément passif ? Dans le second cas, des SCPI étrangères c'est le top, tu taperas 45k€ annuel (3,3k environ mensuel) sans rien glander ! Sur des investissements comme les miens, tu approcheras de 10k€ par mois avant impots, plus de 8k€ net en gérant bien la fiscalité, par contre ca deviendra un vrai métier avec des périodes où t'auras rien à faire, d'autres où tu bosses, tu peux descendre à 7k€ net environ si tu délègues la gestion.
Si tu arrivais à emprunter le même montant pour doubler ton capital donc 2M€, tu pourrais gentiment approcher les 12~13k€ net

Le 06 juillet 2020 à 13:52:44 JeVeuxPlusVivre a écrit :
Tu penses que cela serait une bonne acquisition comme résidence principale (pour revendre 10 ans après) ?
https://www.selogerneuf.com/annonces/neuf/programme/noisy-le-sec-93/148436305/#?cmp=INTSL_ListToDetail

Voir ça dans les mêmes besoins perso' https://www.selogerneuf.com/annonces/neuf/programme/ivry-sur-seine-94/147890541/#?cmp=INTSL_ListToDetail

Je vois 2 gros points négatifs : on n'est jamais sûr que les prix continuent à monter (même si mon opinion est que si) + le neuf est surpayé et risque de bouffer une éventuelle plus value

Le 06 juillet 2020 à 13:55:15 lilithintin a écrit :
Avec ma meuf on est à 10K par mois, tu nous conseille de faire quoi pour commencer les investissements ?

Je dirais 4 petits studios meublés d'abord un peu comme j'ai fait récemment, histoire de mettre les mains dedans, mais 2 chacun histoire de pas être emmerdés si vous vous séparez (je te rappelle que 100% des kheys non puceaux se font cuck un jour)

Le 06 juillet 2020 à 13:58:06 qdfzeegaze a écrit :
Coucou, je vais bientôt hériter d'une propriété côté 1m9 sur Boulogne, proche de Longchamp/RG quartier chic dans le nord, je compte en faire un immeuble avec plusieurs appart (c'est une maison construite aux alentours des années 60). Tu en pense quoi?

Je trouve personnellement que les rendements parisiens sont très mauvais, et qu'en fait pour la valeur d'un bien en IDF tu peux acquérir beaucoup plus de loyers en provins, mais vu la zone où est ton immeuble, si tu peux faire du très haut standing pourquoi pas ? Par contre ça va te coûter en travaux et attention aux frais de succession

Le 06 juillet 2020 à 14:37:53 Labonneidee a écrit :
perso, je cherche un petit immeuble a acheter, pres d'une université

Grosse concurrence en vue alors, bonne chance!

Le 06 juillet 2020 à 14:37:05 TOPY_KEUR a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 13:58:06 qdfzeegaze a écrit :
Coucou, je vais bientôt hériter d'une propriété côté 1m9 sur Boulogne, proche de Longchamp/RG quartier chic dans le nord, je compte en faire un immeuble avec plusieurs appart (c'est une maison construite aux alentours des années 60). Tu en pense quoi?

Je trouve personnellement que les rendements parisiens sont très mauvais, et qu'en fait pour la valeur d'un bien en IDF tu peux acquérir beaucoup plus de loyers en provins, mais vu la zone où est ton immeuble, si tu peux faire du très haut standing pourquoi pas ? Par contre ça va te coûter en travaux et attention aux frais de succession

Le 06 juillet 2020 à 14:38:30 TOPY_KEUR a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 14:37:53 Labonneidee a écrit :
perso, je cherche un petit immeuble a acheter, pres d'une université

Grosse concurrence en vue alors, bonne chance!

ouai... et j'ai pas le temps de me consacrer aux recherches... pour 'linstant j'ai deux studios a coté de l'essec a cergy. mais les charges de copro sont oufs.... il me faut un immeuble sans ascenseur et que je puisse gerer moi meme la copro...les syndic c'est le mal

Le 06 juillet 2020 à 14:43:17 EveOnline a écrit :
Des astuces pour pas se faire avoir sur les travaux de rénovation ? Notamment les fenêtres et l'isolation ou ça a l'air difficile de trouver des gens qui bossent bien...

pas de polonais , pas de mecs qui teasent au taf, et tu checkes les travaux tous les jours

Le 06 juillet 2020 à 14:40:28 Labonneidee a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 14:37:05 TOPY_KEUR a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 13:58:06 qdfzeegaze a écrit :
Coucou, je vais bientôt hériter d'une propriété côté 1m9 sur Boulogne, proche de Longchamp/RG quartier chic dans le nord, je compte en faire un immeuble avec plusieurs appart (c'est une maison construite aux alentours des années 60). Tu en pense quoi?

Je trouve personnellement que les rendements parisiens sont très mauvais, et qu'en fait pour la valeur d'un bien en IDF tu peux acquérir beaucoup plus de loyers en provins, mais vu la zone où est ton immeuble, si tu peux faire du très haut standing pourquoi pas ? Par contre ça va te coûter en travaux et attention aux frais de succession

Le 06 juillet 2020 à 14:38:30 TOPY_KEUR a écrit :

Le 06 juillet 2020 à 14:37:53 Labonneidee a écrit :
perso, je cherche un petit immeuble a acheter, pres d'une université

Grosse concurrence en vue alors, bonne chance!

ouai... et j'ai pas le temps de me consacrer aux recherches... pour 'linstant j'ai deux studios a coté de l'essec a cergy. mais les charges de copro sont oufs.... il me faut un immeuble sans ascenseur et que je puisse gerer moi meme la copro...les syndic c'est le mal

Oui surtout sur Paris, une vraie mafia. Mes studios sont dans des grosses résidences, du coup les charges sont bien réparties, et tout est fait comme il faut, mais le top est l'immeuble pour soi ouais. Gare cependant à la mitoyenneté, un voisin récalcitrant peut être problématique sur des rénovations