Je suis un Jean-Immobilier très compétent, je vous CONSEILLE

Le 17 juillet 2020 à 11:51:02 TOPY_KEUR a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:19:52 Juan-Comptablo a écrit :
D'ailleurs de manière générale, comment se positionnent les banques quand tu investies en RP et que tu fais louer le bien ensuite ? Concrètement est-ce qu'ils se sentent pris pour des cons et te pénalisent immédiatement après ?

Je dirais qu'ils s'en foutent tant que tu redemandes pas un prêt derrière, car évidemment ils vont pas te faire 2 prêts pour RP à la suite, la RP c'est surtout intéressant niveau benef à la revente, la banque est pas censée savoir combien de temps tu vas rester, on est dans un monde qui bouge beaucoup et vite !

Bah quand t'as un salaire milieu de gamme comme le mien ( je suis à un peu plus de 2K sans prime), je sais que c'est beaucoup plus facile d'obtenir un prêt pour la RP que pour du locatif.
Le but n'étant évidemment pas de faire de la RP derrière mais juste d'obtenir un prêt facilement et avec une durée + taux interessants

Du coup faut voir ça comme un joker à griller aussi tard que possible dans une même banque, c'est bien ça ?

Le 17 juillet 2020 à 11:57:40 Big-Ramy a écrit :
Tu vends une formation ?

Non mais j'envisage de faire des lives gratuits style Twitch où je réponds aux cas concrets des gens, si assez de gens ici sont ok pour ça. Et si un jour je fais une formation, je la proposerai contre un prix libre (chacun met ce qu'il veut, 1€ ou 100€)

Le 17 juillet 2020 à 11:59:03 MecaFlu a écrit :
avec un salaire de 4000 nets je peux espérer faire un crédit de combien?

Ça dépend de tes dépenses courantes, avec on va dire 700 de loyers, je pense que tu peux prendre autour de 250k dans un premier temps, mais bien investis les banques te suivront pour le double

Le 17 juillet 2020 à 11:59:41 PouletDeter5 a écrit :
Salut l'auteur, en LMNP on est limité a 23k€ de CE, j'ai atteins ce cap, a part de la location nu en nom propre et en SCI, quel sont les options fiscale que tu me conseilles ?

Après tu passes en LMP normalement, mais y'a un flou juridique qui fait que sur de la location longue durée tu restes LMNP au delà de cette somme. Mon conseil pour l'instant est de rester sur cette niche et on verra bien ensuite. Sinon pour diversifier, les colocations sont pas mal, même si en nu c'est pas toujours simple.

Le 17 juillet 2020 à 11:59:41 PouletDeter5 a écrit :
Salut l'auteur, en LMNP on est limité a 23k€ de CE, j'ai atteins ce cap, a part de la location nu en nom propre et en SCI, quel sont les options fiscale que tu me conseilles ?

Méfie toi de la plupart des sites qui parlent du LMNP sur le net, c'est du gros bullshit.

Pour le coup j'ai peu d'expérience pratique en immo (vis à vis notamment de la relation avec les banques ), par contre là ça touche à mon métier et je te garantie un truc : les conditions de passage du LMNP au LMP sont des conditions minimales par une sorte de plafond qui t'oblige à changer de régime en cas de dépassement.

C'est écrit noir sur plan sur le BOFIP; j'avais un client qui avait plus d'1 million en LMNP, tu peux dormir sur des oreilles.

Le 17 juillet 2020 à 12:01:18 Juan-Comptablo a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:51:02 TOPY_KEUR a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:19:52 Juan-Comptablo a écrit :
D'ailleurs de manière générale, comment se positionnent les banques quand tu investies en RP et que tu fais louer le bien ensuite ? Concrètement est-ce qu'ils se sentent pris pour des cons et te pénalisent immédiatement après ?

Je dirais qu'ils s'en foutent tant que tu redemandes pas un prêt derrière, car évidemment ils vont pas te faire 2 prêts pour RP à la suite, la RP c'est surtout intéressant niveau benef à la revente, la banque est pas censée savoir combien de temps tu vas rester, on est dans un monde qui bouge beaucoup et vite !

Bah quand t'as un salaire milieu de gamme comme le mien ( je suis à un peu plus de 2K sans prime), je sais que c'est beaucoup plus facile d'obtenir un prêt pour la RP que pour du locatif.
Le but n'étant évidemment pas de faire de la RP derrière mais juste d'obtenir un prêt facilement et avec une durée + taux interessants

Du coup faut voir ça comme un joker à griller aussi tard que possible dans une même banque, c'est bien ça ?

Fais pas ça, tu vas pas juste te griller avec ton banquier, y'a des notes internes sur chaque client hein, tu peux déjà faire quelque chose de très propre avec un prêt locatif 20ans ~1,20%.
La banque n'est pas toujours ton ami, mais n'en fais pas ton ennemi sinon t'es mort

Le 17 juillet 2020 à 12:04:37 Juan-Comptablo a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:59:41 PouletDeter5 a écrit :
Salut l'auteur, en LMNP on est limité a 23k€ de CE, j'ai atteins ce cap, a part de la location nu en nom propre et en SCI, quel sont les options fiscale que tu me conseilles ?

Méfie toi de la plupart des sites qui parlent du LMNP sur le net, c'est du gros bullshit.

Pour le coup j'ai peu d'expérience pratique en immo (vis à vis notamment de la relation avec les banques ), par contre là ça touche à mon métier et je te garantie un truc : les conditions de passage du LMNP au LMP sont des conditions minimales par une sorte de plafond qui t'oblige à changer de régime en cas de dépassement.

C'est écrit noir sur plan sur le BOFIP; j'avais un client qui avait plus d'1 million en LMNP, tu peux dormir sur des oreilles.

Attention quand même, c'est uniquement sur les locs longues durées vraiment, et Macron finira peut-être par mettre son doigt dedans ! Mais le LMP c'est pas l'enfer non plus, ça doit juste être optimisé comme il faut.

Le 17 juillet 2020 à 12:04:37 Juan-Comptablo a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:59:41 PouletDeter5 a écrit :
Salut l'auteur, en LMNP on est limité a 23k€ de CE, j'ai atteins ce cap, a part de la location nu en nom propre et en SCI, quel sont les options fiscale que tu me conseilles ?

Méfie toi de la plupart des sites qui parlent du LMNP sur le net, c'est du gros bullshit.

Pour le coup j'ai peu d'expérience pratique en immo (vis à vis notamment de la relation avec les banques ), par contre là ça touche à mon métier et je te garantie un truc : les conditions de passage du LMNP au LMP sont des conditions minimales par une sorte de plafond qui t'oblige à changer de régime en cas de dépassement.

C'est écrit noir sur plan sur le BOFIP; j'avais un client qui avait plus d'1 million en LMNP, tu peux dormir sur des oreilles.

Justement ça a changer il y a peu, désormais il faut ne pas dépasser 50% des revenus + 23k max. Sinon passage LMP direct, avant on pouvait être en LMNP a l'infini, c'était une machine a millionnaire.

Le 17 juillet 2020 à 12:06:09 TOPY_KEUR a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 12:01:18 Juan-Comptablo a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:51:02 TOPY_KEUR a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:19:52 Juan-Comptablo a écrit :
D'ailleurs de manière générale, comment se positionnent les banques quand tu investies en RP et que tu fais louer le bien ensuite ? Concrètement est-ce qu'ils se sentent pris pour des cons et te pénalisent immédiatement après ?

Je dirais qu'ils s'en foutent tant que tu redemandes pas un prêt derrière, car évidemment ils vont pas te faire 2 prêts pour RP à la suite, la RP c'est surtout intéressant niveau benef à la revente, la banque est pas censée savoir combien de temps tu vas rester, on est dans un monde qui bouge beaucoup et vite !

Bah quand t'as un salaire milieu de gamme comme le mien ( je suis à un peu plus de 2K sans prime), je sais que c'est beaucoup plus facile d'obtenir un prêt pour la RP que pour du locatif.
Le but n'étant évidemment pas de faire de la RP derrière mais juste d'obtenir un prêt facilement et avec une durée + taux interessants

Du coup faut voir ça comme un joker à griller aussi tard que possible dans une même banque, c'est bien ça ?

Fais pas ça, tu vas pas juste te griller avec ton banquier, y'a des notes internes sur chaque client hein, tu peux déjà faire quelque chose de très propre avec un prêt locatif 20ans ~1,20%.
La banque n'est pas toujours ton ami, mais n'en fais pas ton ennemi sinon t'es mort

D'accord c'est ce que je voulais savoir, merci à toi

Le 17 juillet 2020 à 12:07:39 PouletDeter5 a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 12:04:37 Juan-Comptablo a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:59:41 PouletDeter5 a écrit :
Salut l'auteur, en LMNP on est limité a 23k€ de CE, j'ai atteins ce cap, a part de la location nu en nom propre et en SCI, quel sont les options fiscale que tu me conseilles ?

Méfie toi de la plupart des sites qui parlent du LMNP sur le net, c'est du gros bullshit.

Pour le coup j'ai peu d'expérience pratique en immo (vis à vis notamment de la relation avec les banques ), par contre là ça touche à mon métier et je te garantie un truc : les conditions de passage du LMNP au LMP sont des conditions minimales par une sorte de plafond qui t'oblige à changer de régime en cas de dépassement.

C'est écrit noir sur plan sur le BOFIP; j'avais un client qui avait plus d'1 million en LMNP, tu peux dormir sur des oreilles.

Justement ça a changer il y a peu, désormais il faut ne pas dépasser 50% des revenus + 23k max. Sinon passage LMP direct, avant on pouvait être en LMNP a l'infini, c'était une machine a millionnaire.

C'est très récent alors, j'avais fouillé le truc de tous les côtés quand j'ai vu le dit client à 1M en lmnp l'année dernière.
Je vais refaire mes petites recherches !

Le 17 juillet 2020 à 12:09:36 Juan-Comptablo a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 12:07:39 PouletDeter5 a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 12:04:37 Juan-Comptablo a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 11:59:41 PouletDeter5 a écrit :
Salut l'auteur, en LMNP on est limité a 23k€ de CE, j'ai atteins ce cap, a part de la location nu en nom propre et en SCI, quel sont les options fiscale que tu me conseilles ?

Méfie toi de la plupart des sites qui parlent du LMNP sur le net, c'est du gros bullshit.

Pour le coup j'ai peu d'expérience pratique en immo (vis à vis notamment de la relation avec les banques ), par contre là ça touche à mon métier et je te garantie un truc : les conditions de passage du LMNP au LMP sont des conditions minimales par une sorte de plafond qui t'oblige à changer de régime en cas de dépassement.

C'est écrit noir sur plan sur le BOFIP; j'avais un client qui avait plus d'1 million en LMNP, tu peux dormir sur des oreilles.

Justement ça a changer il y a peu, désormais il faut ne pas dépasser 50% des revenus + 23k max. Sinon passage LMP direct, avant on pouvait être en LMNP a l'infini, c'était une machine a millionnaire.

C'est très récent alors, j'avais fouillé le truc de tous les côtés quand j'ai vu le dit client à 1M en lmnp l'année dernière.
Je vais refaire mes petites recherches !

C'est toujours valable !

Le 17 juillet 2020 à 12:09:46 TheBig_Two a écrit :
Quel financement kheyou on est d'accord que l'apport on s'en branle ?

Pour les bons profils l'apport osef ouais

.....

Depuis cette date, les critères de distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle sont les suivants :

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Avant il y avait la condition : 1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

Forcement sans la condition 1, tout le monde était LMNP et en plus plus value des particulier.

Désormais c'est 2 et 3. Terminer le 0 impôts a l'infini.

J'ai regardé le texte et il a bien été mis à jour, mais il reste très flou et n'indique pas une obligation de changement de régime en cas de dépassement des seuils, il parle bien de conditions nécessaires pour bénéficier du statut LMP.

Je vais approfondir ça, l'idéal serait de trouver une jurisprudence récente.

Le 17 juillet 2020 à 12:14:12 PouletDeter5 a écrit :
.....

Depuis cette date, les critères de distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle sont les suivants :

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Avant il y avait la condition : 1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

Forcement sans la condition 1, tout le monde était LMNP et en plus plus value des particulier.

Désormais c'est 2 et 3. Terminer le 0 impôts a l'infini.

Oui mais pas pour les LMNP longues durées, c'est bien précisé sur le site de L'URSSAF.

Le 17 juillet 2020 à 12:15:15 Juan-Comptablo a écrit :
J'ai regardé le texte et il a bien été mis à jour, mais il reste très flou et n'indique pas une obligation de changement de régime en cas de dépassement des seuils, il parle bien de conditions nécessaires pour bénéficier du statut LMP.

Je vais approfondir ça, l'idéal serait de trouver une jurisprudence récente.

https://www.devenir-rentier.fr/t17788-5
Ma source : la fiscalité reste la même

Le 17 juillet 2020 à 12:15:47 TOPY_KEUR a écrit :

Le 17 juillet 2020 à 12:14:12 PouletDeter5 a écrit :
.....

Depuis cette date, les critères de distinction entre location meublée professionnelle et non professionnelle sont les suivants :

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Avant il y avait la condition : 1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

Forcement sans la condition 1, tout le monde était LMNP et en plus plus value des particulier.

Désormais c'est 2 et 3. Terminer le 0 impôts a l'infini.

Oui mais pas pour les LMNP longues durées, c'est bien précisé sur le site de L'URSSAF.

De toute façon, si les choses n'ont pas changé sur le fond ça reste des "conditions pour bénéficier de"; pas des "seuils qui une fois dépassés t'obligent à".

Le 17 juillet 2020 à 12:15:15 Juan-Comptablo a écrit :
J'ai regardé le texte et il a bien été mis à jour, mais il reste très flou et n'indique pas une obligation de changement de régime en cas de dépassement des seuils, il parle bien de conditions nécessaires pour bénéficier du statut LMP.

Je vais approfondir ça, l'idéal serait de trouver une jurisprudence récente.

J'ai demander aux impôts ils ont confirmer, après ils ont eux même du mal a comprendre.

HS : j'ai présenté mon amortissement avec les quote part "perso" ils ont dit vous faites comme vous voulez. Ils ont juste dit qu'il me faut un justificatif de valeur pour la valeur du bien.

Bien a 35k, valeur 90k, forcement je prends valeur vénale du bien plutot que prix d'achat.

ps : tu aurais une feuille bien opti ou un petit logiciel pour calculer les amortissements avec différente quota part et sur plusieurs bien ? Ce serait super