Les BOOMERS n'arrivent plus à VENDRE leur IMMOBILIER :rire: :rire: :rire:

Le 04 novembre 2024 à 14:09:59 :
De toute façon ça ne sert à rien d’espérer une baisse de prix drastique, ça va faire qu’augmenter

Le nombre de ménages ne va faire qu’augmenter jusque 2060 des lors la demande sera toujours la

En effet.

Entre 1999 et 2017, l'INSEE constate une augmentation de 17% du nombre de ménages en France (alors que la population n'a augmenté que de 9% sur la même période).

La cause principale est connue: plus de divorces et plus de célibataires.

Le 04 novembre 2024 à 14:09:03 :

Le 04 novembre 2024 à 14:05:52 :

Le 04 novembre 2024 à 13:05:37 :

Le 04 novembre 2024 à 12:58:16 :

Le 04 novembre 2024 à 12:54:54 :

> Le 04 novembre 2024 à 12:04:23 :

> https://www.bfmtv.com/immobilier/achat-vente/ces-francais-qui-n-arrivent-pas-a-vendre-leur-bien-immobilier_AD-202301130215.html

>

>

>

> > "On ne veut pas non plus brader". De plus en plus de propriétaires immobiliers peinent à vendre leur bien, conséquence d'un marché en berne. A 66 ans, Fabricia Lasne et son mari cherchent un acquéreur pour leur maison de 200 mètres carrés près de Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée), qu'ils veulent quitter pour un logement plus petit et plus facile à entretenir. L'annonce est en ligne depuis un an et ils n'ont reçu aucune offre.

> > Même problème pour Odile et Jacques, un couple de retraités qui, depuis un an et demi, cherche à vendre sa grande maison familiale du Périgord pour se rapprocher de ses enfants, en région parisienne.'''<u> Là encore, des visites mais aucune offre pour cette propriété de 230 mètres carrés proposée à 519.000 euros, frais d'agence compris.

> > "Si, une qui faisait une négociation à moins 70.000 euros. Donc on a dit non tout de suite!"</u>''', confie Odile, qui n'a pas souhaité donner son nom de famille.

> > "Les délais et les négociations sont plus longs, les discussions portent sur beaucoup de détails et les vendeurs sont restés sur une estimation immobilière qui date un peu", explique à l'AFP Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. "Entre le moment où le vendeur prend conscience que le prix est décalé par rapport au marché et celui où il l'ajuste, cela prend du temps", relève quant à lui le président de Century 21 France, Charles Marinakis.

>

> AYAAA les boomers qui ont acheté leur palace à 30k dans les années 70 s'étonnent de pas arriver à le revendre pour 500k, alors que personne ne peut prendre un crédit pour aussi cher

> Mérité ou pas ?

Je n'ai jamais compris votre haine permanente envers vos anciens ...

Ont cotisé littéralement 2x moins que ce qu'ils touchent en pension actuellement : https://www.francetvinfo.fr/vrai-ou-fake/vrai-ou-fake-reforme-des-retraites-les-baby-boomers-touchent-ils-deux-fois-plus-qu-ils-n-ont-cotise-pendant-leur-vie-active_5598344.html
Nous coûtent un pognon de dingue (j'ai plus les chiffres exacts mais retraites + sécu -eh oui c'est en majorité eux qui en profitent hein - on est sur plus de 30% du budget annuel de l'Etat je crois)
Nous ont coûté 2 ans de notre vie à cause du Covid (sans parler de touuuuuus les soucis liés à cette crise ) + 2 années de plus en ayant voté massivement pour le pire traître de la Vème qui a décidé de reculer l'âge de la retraite.
Je continue ou tu as déjà un entraperçu de mon propos ?

Ils avaient les mêmes choix a leur époques que toi a la tienne. Faut arrêter de croire que tout le monde avait les capacités de toute faire juste parce que c'était les trente glorieuses.

Ils ont cotise ce qu'ils devaient, touche ce qu'ils reçoivent, tu veux qu'ils fassent quoi ? Qu'ils militent pour la suppression de leur retraite ?

Sans parler que la cotisation paraît si faible surtout par rapport a l'inflation qui était a 10% pendant des années. Bref, mauvaise cible

L'inflation sur 10% OK
Le salaire était aussi basé sur l'inflation
Le franc était plus fort que l'euro aujourd'hui
Le carburant coûtait 1Fr le litre
L'électricité coûtait beaucoup moins cher, le bois aussi.

Aujourd'hui tout est indexé sur l'inflation (smic / retraites) sauf les salaires des actifs

Ah mais j'ai jamais dit qu'on s'était amélioré non plus. Juste que les boomers avaient autant de choix que nous pour avoir une bonne ou mauvaise période, a savoir, pas grand chose.
Je suis d'accord que les salaires suivent pas l'inflation mais du coup, justement, on peut y faire quoi ? On suis l'époque, tout comme ceux Davant et ceux d'après... Voilà pourquoi blâmer des gens est pour moins intéressant que d'analyser l'époque.

Parce quune fois que tu as dit que les boomix ont bien profité, bah, d'accord, on fait quoi ?

J'en sais rien, ils lèguent leurs actifs / l'usufruit / leur patrimoine à la jeune génération au lieu de continuer à encaisser et à se battre bec et ongles pour accéder à des médecins et à des retraites qui prennent 5% tous les ans ? (au détriment des actifs qui paient)
Ils arrêtent de manifester quand la hausse de retraite est décalée de 6 mois alors que le gvt est sous l'eau sur son projet de finances ?

Le 04 novembre 2024 à 13:58:44 :

Le 04 novembre 2024 à 13:56:52 :
En france la gauche a longtemps tres longtemps était au pouvoir.
on est passé de :
1 homme qui taf peut entretenir sa femme (au foyer) ses enfant avoir un logement une résidence secondaire partir en vacance et faire des économie

A

un couple qui taf a 2 plus de 35 h galere a se loger dans un shithole insalubre.

La gauche a était au pouvoir 14 ans sous Mitterrand, 3 ans sous Jospin, 5 ans sous hollande si tu le compte de gauche.

22 ans depuis les années 50.

Après le vrai traité pour le coup c'était Valérie Giscard d'Estaing, tiens tiens, un centriste

du coup le reste des 52 ans c'était qui au pouvoir ?

Le 04 novembre 2024 à 14:15:06 :

Le 04 novembre 2024 à 14:09:03 :

Le 04 novembre 2024 à 14:05:52 :

Le 04 novembre 2024 à 13:05:37 :

Le 04 novembre 2024 à 12:58:16 :

> Le 04 novembre 2024 à 12:54:54 :

>> Le 04 novembre 2024 à 12:04:23 :

> > https://www.bfmtv.com/immobilier/achat-vente/ces-francais-qui-n-arrivent-pas-a-vendre-leur-bien-immobilier_AD-202301130215.html

> >

> >

> >

> > > "On ne veut pas non plus brader". De plus en plus de propriétaires immobiliers peinent à vendre leur bien, conséquence d'un marché en berne. A 66 ans, Fabricia Lasne et son mari cherchent un acquéreur pour leur maison de 200 mètres carrés près de Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée), qu'ils veulent quitter pour un logement plus petit et plus facile à entretenir. L'annonce est en ligne depuis un an et ils n'ont reçu aucune offre.

> > > Même problème pour Odile et Jacques, un couple de retraités qui, depuis un an et demi, cherche à vendre sa grande maison familiale du Périgord pour se rapprocher de ses enfants, en région parisienne.'''<u> Là encore, des visites mais aucune offre pour cette propriété de 230 mètres carrés proposée à 519.000 euros, frais d'agence compris.

> > > "Si, une qui faisait une négociation à moins 70.000 euros. Donc on a dit non tout de suite!"</u>''', confie Odile, qui n'a pas souhaité donner son nom de famille.

> > > "Les délais et les négociations sont plus longs, les discussions portent sur beaucoup de détails et les vendeurs sont restés sur une estimation immobilière qui date un peu", explique à l'AFP Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des Notaires du Grand Paris. "Entre le moment où le vendeur prend conscience que le prix est décalé par rapport au marché et celui où il l'ajuste, cela prend du temps", relève quant à lui le président de Century 21 France, Charles Marinakis.

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> > AYAAA les boomers qui ont acheté leur palace à 30k dans les années 70 s'étonnent de pas arriver à le revendre pour 500k, alors que personne ne peut prendre un crédit pour aussi cher

> > Mérité ou pas ?

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> Je n'ai jamais compris votre haine permanente envers vos anciens ...

Ont cotisé littéralement 2x moins que ce qu'ils touchent en pension actuellement : https://www.francetvinfo.fr/vrai-ou-fake/vrai-ou-fake-reforme-des-retraites-les-baby-boomers-touchent-ils-deux-fois-plus-qu-ils-n-ont-cotise-pendant-leur-vie-active_5598344.html
Nous coûtent un pognon de dingue (j'ai plus les chiffres exacts mais retraites + sécu -eh oui c'est en majorité eux qui en profitent hein - on est sur plus de 30% du budget annuel de l'Etat je crois)
Nous ont coûté 2 ans de notre vie à cause du Covid (sans parler de touuuuuus les soucis liés à cette crise ) + 2 années de plus en ayant voté massivement pour le pire traître de la Vème qui a décidé de reculer l'âge de la retraite.
Je continue ou tu as déjà un entraperçu de mon propos ?

Ils avaient les mêmes choix a leur époques que toi a la tienne. Faut arrêter de croire que tout le monde avait les capacités de toute faire juste parce que c'était les trente glorieuses.

Ils ont cotise ce qu'ils devaient, touche ce qu'ils reçoivent, tu veux qu'ils fassent quoi ? Qu'ils militent pour la suppression de leur retraite ?

Sans parler que la cotisation paraît si faible surtout par rapport a l'inflation qui était a 10% pendant des années. Bref, mauvaise cible

L'inflation sur 10% OK
Le salaire était aussi basé sur l'inflation
Le franc était plus fort que l'euro aujourd'hui
Le carburant coûtait 1Fr le litre
L'électricité coûtait beaucoup moins cher, le bois aussi.

Aujourd'hui tout est indexé sur l'inflation (smic / retraites) sauf les salaires des actifs

Ah mais j'ai jamais dit qu'on s'était amélioré non plus. Juste que les boomers avaient autant de choix que nous pour avoir une bonne ou mauvaise période, a savoir, pas grand chose.
Je suis d'accord que les salaires suivent pas l'inflation mais du coup, justement, on peut y faire quoi ? On suis l'époque, tout comme ceux Davant et ceux d'après... Voilà pourquoi blâmer des gens est pour moins intéressant que d'analyser l'époque.

Parce quune fois que tu as dit que les boomix ont bien profité, bah, d'accord, on fait quoi ?

J'en sais rien, ils lèguent leurs actifs / l'usufruit / leur patrimoine à la jeune génération au lieu de continuer à encaisser et à se battre bec et ongles pour accéder à des médecins et à des retraites qui prennent 5% tous les ans ? (au détriment des actifs qui paient)

Non mais soyons honnête une seconde, c'est pas une solution, c'est un fantasme ça. Et un déni du droit de propriété. Si tu autorises cela, tu n'as plus le droit de propriété en France, qu'est ce qui empêcherait l'état de faire la même pour toi demain ?
Et si ça doit être de la propre volonté des gens, qui va donner une maison a son voisin pour la beauté de la nation ? Pas toi, pas moi, pas eux, personne.

Ils arrêtent de manifester quand la hausse de retraite est décalée de 6 mois alors que le gvt est sous l'eau sur son projet de finances ?

Le problème c'est pas qu'ils manifestent, ça c'est normal, tu défends tes droits. Le problème c'est que le gouvernement cède et ne cède que sur ce sujet. Et les cotisations patronales.

Le 04 novembre 2024 à 14:16:21 :

Le 04 novembre 2024 à 13:58:44 :

Le 04 novembre 2024 à 13:56:52 :
En france la gauche a longtemps tres longtemps était au pouvoir.
on est passé de :
1 homme qui taf peut entretenir sa femme (au foyer) ses enfant avoir un logement une résidence secondaire partir en vacance et faire des économie

A

un couple qui taf a 2 plus de 35 h galere a se loger dans un shithole insalubre.

La gauche a était au pouvoir 14 ans sous Mitterrand, 3 ans sous Jospin, 5 ans sous hollande si tu le compte de gauche.

22 ans depuis les années 50.

Après le vrai traité pour le coup c'était Valérie Giscard d'Estaing, tiens tiens, un centriste

du coup le reste des 52 ans c'était qui au pouvoir ?

Globalement la droite, avec deux épisodes centristes qui auront bien bien fait du mal a notre pays.
Mais globalement la droite, faut pas se leurrer, la France est un pays bien plus a droite qu'à gauche.

Le 04 novembre 2024 à 14:14:02 :

Le 04 novembre 2024 à 14:08:47 :
Les gars dans le début du topic qui défendent le modèle nord-américain...

Prix median d'une maison en Californie en 2024: 800,000$ américains, soit 730,000€
Prix médian d'une maison au Canada, à Vancouver, en 2024: 1,200,000$ canadiens, soit 791,000€

AHI

"MAY, dans le trou du cul de l'Alabama" (là où il n'y a pas de boulot, un taux de pauvreté énorme et une criminalité rampante.)

Ceci

not ready pour les prix américains

c'est littéralement abusé

encore plus en Californie, Floride où tous les boomix ricains vont pour prendre le soleil sur leurs vieux jours
aka la sun belt, Boca, etc...

normalement on voit ça en géo au collège quoi...

Arrêtez de mentir c'est insupportable : https://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/9351-E-28th-St-Lot-212_Yuma_AZ_85365_M90297-11553?from=srp-list-card

Le 04 novembre 2024 à 12:07:10 :
Mérité de quoi ? Ils s'en foutent eux, ils ont le temps et ils ne baisseront pas le prix d'un centime.
C'est nous qui sommes niqué par des prix hauts et des maisons qu'on ne pourra jamais acheter.

Je suis pas d'accord quand les boomers vont commencer à mourir en masse dans 10 ans,15 ans les prix vont baisser.

Le 04 novembre 2024 à 14:23:29 :

Le 04 novembre 2024 à 14:14:02 :

Le 04 novembre 2024 à 14:08:47 :
Les gars dans le début du topic qui défendent le modèle nord-américain...

Prix median d'une maison en Californie en 2024: 800,000$ américains, soit 730,000€
Prix médian d'une maison au Canada, à Vancouver, en 2024: 1,200,000$ canadiens, soit 791,000€

AHI

"MAY, dans le trou du cul de l'Alabama" (là où il n'y a pas de boulot, un taux de pauvreté énorme et une criminalité rampante.)

Ceci

not ready pour les prix américains

c'est littéralement abusé

encore plus en Californie, Floride où tous les boomix ricains vont pour prendre le soleil sur leurs vieux jours
aka la sun belt, Boca, etc...

normalement on voit ça en géo au collège quoi...

Arrêtez de mentir c'est insupportable : https://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/9351-E-28th-St-Lot-212_Yuma_AZ_85365_M90297-11553?from=srp-list-card

Dans le désert d'Arizona

comme les prix dans la Creuse

Le 04 novembre 2024 à 14:25:55 :
A part Paris où tout le monde aimerait vivre, les prix immobiliers des villes françaises sont SUR-EVALUES

pour rien au monde je ne voudrais vivre à Paris ou Bruxelles

Le 04 novembre 2024 à 14:20:30 :

Le 04 novembre 2024 à 14:16:21 :

Le 04 novembre 2024 à 13:58:44 :

Le 04 novembre 2024 à 13:56:52 :
En france la gauche a longtemps tres longtemps était au pouvoir.
on est passé de :
1 homme qui taf peut entretenir sa femme (au foyer) ses enfant avoir un logement une résidence secondaire partir en vacance et faire des économie

A

un couple qui taf a 2 plus de 35 h galere a se loger dans un shithole insalubre.

La gauche a était au pouvoir 14 ans sous Mitterrand, 3 ans sous Jospin, 5 ans sous hollande si tu le compte de gauche.

22 ans depuis les années 50.

Après le vrai traité pour le coup c'était Valérie Giscard d'Estaing, tiens tiens, un centriste

du coup le reste des 52 ans c'était qui au pouvoir ?

Globalement la droite, avec deux épisodes centristes qui auront bien bien fait du mal a notre pays.
Mais globalement la droite, faut pas se leurrer, la France est un pays bien plus a droite qu'à gauche.

Non mais sérieusement comment tu peux écrire ça ?
Demande à quelqu'un de droite ayant une boite, il te dira que ça fait 50 ans qu'on vit à gauche en prétendant l'inverse.
On est une terre de gauche, qui a repris quelques éléments capitalistes, mais on est bien plus proche d'un système hybride socialo-communiste.
Que ce soit le fait qu'on travaille pas pour nous mais pour les autres, qu'on partage l'intégralité des dépenses via des taxes et impots élevés, etc.

Un pays de droite, c'est les USA, c'est la corée du sud ou le japon.

Le 04 novembre 2024 à 13:51:00 :

Le 04 novembre 2024 à 13:48:04 :
Déjà une astuce sympa pour faire baisser les prix ce serait de retirer les APL.

Sans APL, tous les smicards ne peuvent plus se loger. Du coup obligé pour les proprios de studio de baisser les prix des loyers. Résultat, les biens immo valent moins cher.

Si en plus de ça tu supprimes la prime d'activité, les smicards sont encore plus pauvres, ce qui permettrait à terme de forcer les employeurs à payer leurs employés décemment.

Puis du coup vu qu'il n'y a plus d'APL/prime d'activité, tu peux baisser les impôts à la source / la TVA, ce qui permet d'augmenter les salaires

Le problème et ça a été vérifiée (enfin un des problèmes de ta solution honnêtement) c'est qu'à aucun moment une baisse des taxes patronales n'a impliquer de meilleurs salaires par le passé. Et crois moi que ça été tenté depuis une decennie

Les fameux 5% dans la restauration dont les employés et les clients attendent toujours la différence
Mais les restaurateurs continuent de chialer

Le 04 novembre 2024 à 14:23:29 :

Le 04 novembre 2024 à 14:14:02 :

Le 04 novembre 2024 à 14:08:47 :
Les gars dans le début du topic qui défendent le modèle nord-américain...

Prix median d'une maison en Californie en 2024: 800,000$ américains, soit 730,000€
Prix médian d'une maison au Canada, à Vancouver, en 2024: 1,200,000$ canadiens, soit 791,000€

AHI

"MAY, dans le trou du cul de l'Alabama" (là où il n'y a pas de boulot, un taux de pauvreté énorme et une criminalité rampante.)

Ceci

not ready pour les prix américains

c'est littéralement abusé

encore plus en Californie, Floride où tous les boomix ricains vont pour prendre le soleil sur leurs vieux jours
aka la sun belt, Boca, etc...

normalement on voit ça en géo au collège quoi...

Arrêtez de mentir c'est insupportable : https://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/9351-E-28th-St-Lot-212_Yuma_AZ_85365_M90297-11553?from=srp-list-card

Donc là tu nous sors une baraque éclatée paumée en Arizona à quelques kilomètres de la frontière mexicaine.

AHI.

Le 04 novembre 2024 à 14:26:59 :

Le 04 novembre 2024 à 14:25:55 :
A part Paris où tout le monde aimerait vivre, les prix immobiliers des villes françaises sont SUR-EVALUES

pour rien au monde je ne voudrais vivre à Paris ou Bruxelles

Tu ne peux pas y vivre, mais tu le voudrais bien

Le 04 novembre 2024 à 14:23:29 :

Le 04 novembre 2024 à 14:14:02 :

Le 04 novembre 2024 à 14:08:47 :
Les gars dans le début du topic qui défendent le modèle nord-américain...

Prix median d'une maison en Californie en 2024: 800,000$ américains, soit 730,000€
Prix médian d'une maison au Canada, à Vancouver, en 2024: 1,200,000$ canadiens, soit 791,000€

AHI

"MAY, dans le trou du cul de l'Alabama" (là où il n'y a pas de boulot, un taux de pauvreté énorme et une criminalité rampante.)

Ceci

not ready pour les prix américains

c'est littéralement abusé

encore plus en Californie, Floride où tous les boomix ricains vont pour prendre le soleil sur leurs vieux jours
aka la sun belt, Boca, etc...

normalement on voit ça en géo au collège quoi...

Arrêtez de mentir c'est insupportable : https://www.realtor.com/realestateandhomes-detail/9351-E-28th-St-Lot-212_Yuma_AZ_85365_M90297-11553?from=srp-list-card

Ok gros, ton exemple du fin fond de l'arizona c'est comme si je prenais une cabane au find fond de la creuse et que je disais : "mais non c'est pas cher la france regardez" !

Tiens regarde SF maintenant sur ton même site :
https://www.realtor.com/realestateandhomes-search/San-Francisco_CA

400k-500k mini pour un placard a balais dans un quartier pourri

Le 04 novembre 2024 à 14:27:30 :

Le 04 novembre 2024 à 14:20:30 :

Le 04 novembre 2024 à 14:16:21 :

Le 04 novembre 2024 à 13:58:44 :

Le 04 novembre 2024 à 13:56:52 :
En france la gauche a longtemps tres longtemps était au pouvoir.
on est passé de :
1 homme qui taf peut entretenir sa femme (au foyer) ses enfant avoir un logement une résidence secondaire partir en vacance et faire des économie

A

un couple qui taf a 2 plus de 35 h galere a se loger dans un shithole insalubre.

La gauche a était au pouvoir 14 ans sous Mitterrand, 3 ans sous Jospin, 5 ans sous hollande si tu le compte de gauche.

22 ans depuis les années 50.

Après le vrai traité pour le coup c'était Valérie Giscard d'Estaing, tiens tiens, un centriste

du coup le reste des 52 ans c'était qui au pouvoir ?

Globalement la droite, avec deux épisodes centristes qui auront bien bien fait du mal a notre pays.
Mais globalement la droite, faut pas se leurrer, la France est un pays bien plus a droite qu'à gauche.

Non mais sérieusement comment tu peux écrire ça ?
Demande à quelqu'un de droite ayant une boite, il te dira que ça fait 50 ans qu'on vit à gauche en prétendant l'inverse.
On est une terre de gauche, qui a repris quelques éléments capitalistes, mais on est bien plus proche d'un système hybride socialo-communiste.
Que ce soit le fait qu'on travaille pas pour nous mais pour les autres, qu'on partage l'intégralité des dépenses via des taxes et impots élevés, etc.

Un pays de droite, c'est les USA, c'est la corée du sud ou le japon.

Encore une fois, les faits, rien que les faits. On a eu deux périodes de gauche et une cohabitation, le reste c'est de droite. Point.

Après oui on peut dire que la droite est de gauche mais ça ne fonctionne pas comme ça. Le RPR était de droite, se représentait comme étant de droite et les gens votaient pour comme un parti de droite.

"On ne veut pas non plus brader"

Je les hais

Le 04 novembre 2024 à 14:27:36 :

Le 04 novembre 2024 à 13:51:00 :

Le 04 novembre 2024 à 13:48:04 :
Déjà une astuce sympa pour faire baisser les prix ce serait de retirer les APL.

Sans APL, tous les smicards ne peuvent plus se loger. Du coup obligé pour les proprios de studio de baisser les prix des loyers. Résultat, les biens immo valent moins cher.

Si en plus de ça tu supprimes la prime d'activité, les smicards sont encore plus pauvres, ce qui permettrait à terme de forcer les employeurs à payer leurs employés décemment.

Puis du coup vu qu'il n'y a plus d'APL/prime d'activité, tu peux baisser les impôts à la source / la TVA, ce qui permet d'augmenter les salaires

Le problème et ça a été vérifiée (enfin un des problèmes de ta solution honnêtement) c'est qu'à aucun moment une baisse des taxes patronales n'a impliquer de meilleurs salaires par le passé. Et crois moi que ça été tenté depuis une decennie

Les fameux 5% dans la restauration dont les employés et les clients attendent toujours la différence
Mais les restaurateurs continuent de chialer

Exactement l'exemple que j'avais en tête

Le 04 novembre 2024 à 12:09:25 :
Les boomers vont garder leurs biens jusqu'à la mort s'ils ne peuvent pas vendre à prix d'or

Les héritiers vont devoir payer des droits de succession sur une estimation décorrélée des prix du marché

Puis ils vont devoir vendre à -25%

Ceci vous etes not ready pour les frais de succession sur les biens immobiliers

Le 04 novembre 2024 à 14:32:26 :
"On ne veut pas non plus brader"

Je les hais

On a cotisés pour

fallait naître en 1950 les pulcos

dura lex es lex