IMMOBILIER: Mes calculs sont pas bon ?

On va prendre quelqu'un qui gagne 3k par mois pour avoir des calculs simple.

Donc 30 ans, 3k par mois (net d'impots), 50k d'apport, admettons, aucune RP / aucune patrimoine.

-> On est donc sur une assez bonne situation, 80% des français n'ont pas ces moyens à 30 ans (on va prendre quelqu'un qui achète seul car un achat en couple c'est trop le bordel).

Donc tu fais un prêt de 150k pour t'acheter un bien (maison ou appart ça change rien dans les calculs) à ~200k, tu as une mensualité de 1000 euros pendant 20 ans.
Le coup du prêt est de 100k (assurance, garantie, frais de dossier, intérêts, etc) ce qui est pas beaucoup par rapport à la réalité.
En + de ça tu te fais baiser par la banque traditionelle qui te fait le prêt car elle va te forcer à domicilier tes salaires chez elle, à voir ton épargne chez elle (épargnes liquides type livret A etc) et surtout elle va te forcer à prendre des cartes premiums (carte gold qui coute 20e par mois dans une banque tradi on le rappelle)
Donc rien que ton compte courant sur 20 ans il te coute 20*12*20=5k euros

A partir de là il y a plusieurs solutions.

1. Tu attends 20 ans.
Ok, déjà pendant 20 ans t'étais bloqué dans ta maison car t'aurais perdu trop d'argent en revendant, mais t'as maison qui était valorisé à 200k tu l'as payé 300k. Donc même si tu revends avec 100k de plus-value ce qui est énorme, t'auras très exactement zero euros de bénéfices sur 20 putains d'années avec un investissement à hauteur de 1000 euros par mois
Genre, imagines tu mets 1000 euros par mois pendant 20 ans et à la fin tu as même pas 1% de plus value Même un fond euro ça rapporte + ahah

Maintenant si on vend plus tôt, qu'est-ce qu'il se passe ?
Soit tu revends pour prendre plus chère, ça t'as effectivement servi de tramplin mais tu te retrouves dans exactement la même situation avec un bien plus grand et plus chère ce qui est encore pire, car au lieu de faire 0% de plus value pour un investissement de 1000 euros par mois, ce qui était déjà une catastrophe, tu feras 0% de plus value pour un investissement cette fois à 1500 euros par mois.
Soit tu revends pour prendre pareil et ça revient exactement au même, tu feras 0% de plus value.

Et le meilleur pour la fin:

Tu mets en location dans 5 ans, et même si le loyer est plus faible que le crédit (admettons 700 euros), le mec remboursera 70% de ta maison tous les mois.

D'accord le génie, et toi tu dors où pendant que ton locataire squouate ton bien ? Dans la rue ?

Donc à quel moment / dans quelles circonstances c'est rentable de payer un crédit pendant plusieurs dizaines d'années avec des frais autours de 100k sur la durée (voir beaucoup beaucoup plus pour des biens à 500k, 1 million, etc) ?

Le 21 août 2024 à 15:08:26 :
C'est pour ça qu'il faut attendre que les taux soient plus bas

"On est donc sur une assez bonne situation, 80% des français n'ont pas ces moyens à 30 ans"

Très bonne situation même
Je dirais même que plus de 90% des français n'ont pas ces moyens à cet âge en big 2k24

Le 21 août 2024 à 15:08:26 :
C'est pour ça qu'il faut attendre que les taux soient plus bas

Not ready : quand les taux baissent les prix augmentent.

Le 21 août 2024 à 15:12:03 :

Le 21 août 2024 à 15:08:26 :
C'est pour ça qu'il faut attendre que les taux soient plus bas

Not ready : quand les taux baissent les prix augmentent.

Non car la baisse des taux sera mechaniquement due au faite que plus personne ne pourra acheter

L'histoire de la banque qui te force à prendre des produits chez eux n'est pas un problème.

Suffit de résilier tout les contrats une fois le prêt obtenu.

Et tu ne parles pas du fait qu'après 20 ans, tu économise un loyer.

Un loyer qui vaut 700€ aujourd'hui, vaudra plus de 1000€ à la fin de ton crédit...

Le 21 août 2024 à 15:08:26 :
C'est pour ça qu'il faut attendre que les taux soient plus bas

Rien a voir avec les taux c'est les prix immo qui sont deux fois trop haut et ou les salaires qui ne sont pas assez élevé en France

Tu peut avoir un taux a 2% ce qui est plus que bas si ton bien coûte 300k tu paiera 100k d'intérêts

Alors qu'il y a 20-40 ans il y avait des taux a 8-10% mais ça gênait personne car limmo avait un prix normal par rapport au salaire et qu'on était pas obligé de faire des crédit sur 25 ans pour acheter un truc

À 50 ans tu n'as plus aucun loyer à sortir.

En plus les mensualités à l'instant où tu as pris ton crédit n'a pas la même valeur 20 ans plus tard.

Dans 10 ou 20 ans si ça se trouve lâcher 1000€ ça sera dérisoire pour toi parce que tes revenus auront augmenté.

C'est ce qui s'est passé pour moi.

Aujourd'hui je gagne 1000€ de plus qu'au moment de la signature.
Et le comble est que mes mensualités ont baissé de 100€ car j'ai déjà remboursé une bonne partie des intérêts.

Le coût du crédit ne fait que baisser avec le temps alors que loyer c'est l'inverse.

Là je fais un double combo, crédit moins cher qu'un loyer et le reste de mon épargne que j'investis dans divers placements...

Il y a plein de simulateur pour voir si il faut mieux louer ou acheter.
Long story short : acheter est quasiment toujours moins rentable que louer et investir le delta dans un produit performant. C’est la beauté des intérêts composés qui d’un côté tue la perf de l’immo avec les taux hauts et de l’autre pousse une exponentielle sur l’investissement performant.

Ceci dit il ne faut pas voir l’immo comme un investissement.

Perso, j'ai fait le choix de continuer à être locataire, mais d'acheter un bien que je mets en location.
Bon la situation est légèrement différente parce que j'habite en Belgique et les frais (à l'achat notamment) sont largement plus élevés.

L'appartement m'a couté 150k, tout inclus j'ai mis 42k (10% + frais d'enregistrement + frais de notaire) +2.5k pour les travaux et remise en conformité, et un emprunt de 135k qui me coûte 638€ sur 25 ans (3.02%).
L'appartement s'est loué super vite pour 800€. L'excédant couvre tous les frais de co-propriété, charges syndicales etc.
Tous calculs faits et fiscalité décomptée (en Belgique, on peut déduire des impôts une partie des intérêts de l'emprunt hypothécaire pour la résidence secondaire; je paye également des impôts sur le revenu locatif et évidemment le précompte immobilier = taxe foncière chez vous), l'appart me coûte grosso modo 1300€/an.

Donc c'est un bien qui se finance quasiment tout seul une fois l'apport initial réalisé. En actualisant les dépenses prévues sur 25 ans et en tenant compte du taux d'inflation moyen de l'immobilier dans la région, ça revient à un investissement à un taux de ~5.5% (évidemment c'est qu'une estimation avec beaucoup d'hypothèse, mais ça pourrait aussi s'améliorer si les taux baissent et que je refinance). Bref, c'est pas le meilleur investissement du monde, mais c'est pas le pire non plus, et j'ai un pied à terre en cas de besoin.

Pourquoi j'ai préféré acheter pour louer qu'acheter pour moi ?
Parce que j'en suis encore qu'au début de ma carrière pro, et j'ai déjà changé plusieurs fois de région ces 3 dernières années. Donc le temps que la situation se stabilise (au niveau pro mais aussi au niveau familial), je me voyais pas m'attacher un boulet au pied qui m'enfermerait dans une région.
Etant donné que j'ai la chance de pouvoir épargner 25-30k/an, j'envisagerai un achat perso plus conséquent d'ici ~3 ans si les conditions sont bonnes.

Le 21 août 2024 à 15:50:52 :
Perso, j'ai fait le choix de continuer à être locataire, mais d'acheter un bien que je mets en location.
Bon la situation est légèrement différente parce que j'habite en Belgique et les frais (à l'achat notamment) sont largement plus élevés.

L'appartement m'a couté 150k, tout inclus j'ai mis 42k (10% + frais d'enregistrement + frais de notaire) +2.5k pour les travaux et remise en conformité, et un emprunt de 135k qui me coûte 638€ sur 25 ans (3.02%).
L'appartement s'est loué super vite pour 800€. L'excédant couvre tous les frais de co-propriété, charges syndicales etc.
Tous calculs faits et fiscalité décomptée (en Belgique, on peut déduire des impôts une partie des intérêts de l'emprunt hypothécaire pour la résidence secondaire; je paye également des impôts sur le revenu locatif et évidemment le précompte immobilier = taxe foncière chez vous), l'appart me coûte grosso modo 1300€/an.

Donc c'est un bien qui se finance quasiment tout seul une fois l'apport initial réalisé. En actualisant les dépenses prévues sur 25 ans et en tenant compte du taux d'inflation moyen de l'immobilier dans la région, ça revient à un investissement à un taux de ~5.5% (évidemment c'est qu'une estimation avec beaucoup d'hypothèse, mais ça pourrait aussi s'améliorer si les taux baissent et que je refinance). Bref, c'est pas le meilleur investissement du monde, mais c'est pas le pire non plus, et j'ai un pied à terre en cas de besoin.

Pourquoi j'ai préféré acheter pour louer qu'acheter pour moi ?
Parce que j'en suis encore qu'au début de ma carrière pro, et j'ai déjà changé plusieurs fois de région ces 3 dernières années. Donc le temps que la situation se stabilise (au niveau pro mais aussi au niveau familial), je me voyais pas m'attacher un boulet au pied qui m'enfermerait dans une région.
Etant donné que j'ai la chance de pouvoir épargner 25-30k/an, j'envisagerai un achat perso plus conséquent d'ici ~3 ans si les conditions sont bonnes.

Joli.
Je me tâte à faire cet investissement mais à l'étranger pour avoir une rente dans mon pays d'origine et pour éviter l'enfer fiscal français.

Bof ça reste bien mieux que de payer un loyer à un proprio de merde que tu vas jeter par les fenêtres au final.
Tout ça c'est que de l'argent perdu.
Le but final étant de se loger à la base et non pas faire de l'investissement, tu sera bien plus gagnant à payer ton crédit et le faire racheter à un taux plus bas par une autre banque déjà.
Ensuite la maison t'appartient à la fin.
Donc 20 ans plus tard tu vend normalement le truc 2 fois plus cher si t'es pas mal placé.

Mes parents ont acheté leur baraque 450k en 2001.
Aujourd'hui elle est estimé à 900k ( hors paris ) après l'endroit est côté.

Perso on à acheté à 2, avec apport de 100k.
Revenus nets 4k à 2. Crédit de 230k Mensualité de 1100e au crédit agricole ( meilleur proposition toutes banques confondue) actuellement ce sont les mieux placés en taux global ( même si ils sont plus élevés que le lcl par exemple ).
C'est une affaire franchement, on paye juste 100e de plus que l'ancienne location pour plus grand, plus cosy, plus beau et mieux placé.
Au final ça fera pas un gros trou dans le porte monnaie ( pas plus qu'avant quoi) et plus tard ça se revend normalement plus cher