Immobilier _ l’Alpha et l’Omega du DECLASSEMENT français

Une petite histoire, un témoignage personnel. A la fois effrayant, fascinant, mais aussi symptomatique d'un déclassement général, et aussi du fait que certains ont quand même le sentiment qu'il est devenu extrêmement compliqué d'égaler ou de surpasser le niveau de vie de nos parents (génération 50 à 70).

On entend souvent, lorsqu'on compare les générations sur l'immobilier, les remarques suivantes :
"mais les taux étaient de 15%"
"mais c'était moins cher"
bref, un pot pourri d'idées reçues, entre mauvaises comparaisons d'euros courants et constants, de taux d'intérêts, de durée de prêt, etc...

J'ai ici un exemple qui est assez frappant et qui vous fera vite comprendre l'état du déclassement entre 1990 et 2020, c'est à dire 30 ans, où l'immobilier s'est tellement envolé qu'il a plongé la "classe moyenne" dans une certaine précarité.

Je suis marchand de vin, j'ai 35 ans, mais j'officie dans le Bordelais. Cette histoire ne me concerne pas. Mais celle d'un confrère à moi, marchand de vin à son compte également. Je vous fait le relais de notre discussion, puisqu'elle m'a parue édifiante, et expliciter assez concrètement, sans qu'il soit nécessaire de tomber dans des considérations mathématiques complexes, la chute brutale, à cause de l'immobilier, du niveau de vie en 30 ans, dans une métropole.

Mon confrère est Lyonnais, il est marchand de vin. Sa femme, à l'époque est secrétaire, elle doit gagner le smic, aux alentours de 4000 francs (1500 euros en 2023) Lui, gagne correctement sa vie, le double du smic, 10.000 francs, l'équivalent donc de 3000 euros aujourd'hui.

A l'époque, en 1990 avec un peu d'apport, mais sans héritage, sans enfant (encore) ils décident d'acheter un appartement à Lyon. Ils choisiront le 3eme arrondissement. Ce n'est pas le quartier le plus cher (6eme et 2eme) mais c'est un arrondissement très correct. A l'époque, la banque leur prête jusqu'à 800.000 francs. Sur 20 ans (la durée est importante).
Ils n'auront pas besoin d'aller jusque là, pour un total de 500.000 francs (soit seulement 70% de leur capacité maximale d'endettement) ils pourront acquérir un 110m2 tout haussmanien, avec 3 chambres, du parquet en point de hongrie, des cheminées en marbres, des ornements... Bref, un bel appartement familial donnant sur les rives du Rhône.
Finalement, leurs salaires ne progressant pas forcément énormément, et après avoir eu 2 enfants, ils solderont leur prêt en 2007 avec un petit remboursement anticipé.
17 ans après...
17 ans seulement après.... à 47 ans ils étaient libérés de leur prêt, avec un appartement de 110m2 en plein centre ville d'une grande métropole. Avec seulement 70% de l'endettement maximal, et surtout, sans se "priver", sans devoir vivre une vie de prolétaire en étant étouffé par leur crédit.

Valeur du bien aujourd'hui ? Ils l'ont vendu l'année dernière, pour la somme de 490.000 euros.

Mais mon confrère, avec qui j'ai pas mal de discussions, me disait qu'il a aujourd'hui son fils, marchand de vin également, et sa compagne, qui travaille en tant que commerciale dans une grosse boite de TP, et qui ont aussi 30 ans, et cherchaient à acheter à Lyon un appartement.
Ils ont 2 salaires qui, comparativement, sont un peu meilleurs que ceux qu'avaient les parents en 1990.
Lui gagne environ 2700 euros, et sa femme 2200.
Ca reste assez comparable. Et ça permet vraiment d'y voir un parallèle qui fait peur.

En étant à 33% (maxi) de leur capacité d'endettement ils ont pu acquérir un 60m2 dans le 7eme arrondissement.

Rendez-vous compte, une perte de 50% de la surface, pour des situations similaires, à 30 ans d'intervalle.

Et quand je dis à mon ami, "pour ton appartement, sais-tu quelle situation il te faudrait, même avec vos revenus de fin de carrière, pour acquérir ton logement en 2023 ?" il me dit qu'il ne se rend pas compte.

Une petite simulation m'a mené à lui dire

sur 25 ans (et non pas 20, ni même 17)
Il faudrait avoir déjà un apport du notaire de près de 60.000 euros.
Puis une mensualité de 2385 euros.
Soit un revenu minimum à deux, de 7300 euros. Soit 3650 euros chacun !
Mais attendez, ce n'est pas tout !
Si on ramène ça à 17 ans, et tout en sachant que le bien ne représente que 20% de la capacité d'endettement totale au lieu de 33%, il faudrait un revenu égal à 12.000 euros à 2.
6.000 euros chacun !!!!

Rendez-vous compte, mon confrère, même en fin de carrière, ne pourrait pas acheter son propre appartement !!!!!

On est passés en 1990 d'une situation :
1 Smic + 1 revenu moyen = appartement

à

2020, 2 revenus de cadres sup sup sup (revenu de 6% des français) pour la même chose !!!!

Résultat ? Son fils et sa belle fille ne pensent avoir qu'un seul enfant.
Ils ont 60m2 assez banal, là où les parents avaient un 120m2 magnifique dans un meilleur quartier.
Ils sont endettés à 33%, leurs parents à 20%
Ils sont endettés sur 25 ans, leurs parents sur 20.

Voilà la situation économique de maintenant.
Quand les gens vous expliquent pourquoi la génération qui a connu les années 70/80/90 dans les grandes villes était bénie, vous comprenez pourquoi.
Avec une situation moyenne, vous aviez le niveau de vie de ce qu'un couple qui fait 140.000 euros par an a aujourd'hui, et ce, sans qu'il soit question d'héritage.

Quelle sera la situation dans 30 ans ? Elle fait peur.